Accertamenti immobiliari: il fisco può entrare in casa tua

Gli accertamenti fiscali dell’Agenzia delle Entrate sul valore delle vendite immobiliari sono uno degli aspetti più delicati del capitolo “casa”: spesso infatti il fisco “gioca” sulle differenze tra valore reale di mercato e le quotazioni Omi (Osservatorio del marcato immobiliare) che possono portare a forbici particolarmente elevate. Con la conseguenza che il contribuente si vede accertare importi di gran lunga superiori rispetto a quello dichiarati nell’atto di acquisto o revocare le agevolazioni sull’acquisto della prima casa, con applicazione dell’Iva al 20% (anziché al 4%) o dell’imposta di registro al 9% (anziché al 2%). Oltre, ovviamente, alle relative sanzioni.

No ai controlli a tavolino sul valore immobiliare

Purtroppo, in gran parte dei casi, l’Agenzia delle Entrate effettua “controlli a tavolino”, sulla base cioè del confronto dell’immobile oggetto di accertamento con quelli dello stesso quartiere, senza così tenere conto della situazione di conservazione reale dello stesso, dell’eventuale stato di manutenzione o di disfacimento. Non solo: come anche chiarito dalla circolare prima citata, il fisco può entrare in casa del contribuente per verificare se l’immobile è di lusso o meno e, in tal caso, revocare i benefici prima casa di cui abbia goduto in sede di rogito notarile. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1]. Ma il contribuente non è tenuto ad aprire la porta se il dipendente dell’Agenzia non esibisce l’autorizzazione della procura della Repubblica, con cui lo autorizza a fare l’irruzione in casa altrui. Non solo: detta autorizzazione può essere concessa soltanto di fronte “a gravi indizi” di violazione della norma fiscale, ad esempio perché cantina e soffitta sono diventate rispettivamente taverna e mansarda e c’è il rischio che sia sforato il tetto della superficie di 240 metri quadrati oltre il quale non si ha diritto al bonus.

È legale l’accesso in casa?

Il punto è che fino a oggi si credeva che l’accesso fosse possibile solo ai “locali” destinati all’esercizio di un’impresa o di una professione con partita Iva o a un’immobile destinato a studio professionale e casa contemporaneamente. Ora invece la Cassazione spiega che “deve essere valorizzata l’intenzione del legislatore” di estendere il potere dell’amministrazione di entrare nell’immobile anche di chi imprenditore e professionista non è. Ed a quanto pare – come si legge nella sentenza stessa – è la prima volta che la Suprema corte si trova ad affrontare questa delicata questione.

La Cassazione prende una posizione contrastante rispetto a quella della dottrina secondo la quale l’accertamento fiscale con accesso all’interno dell’immobile è possibile solo in materia di IVA e non di imposta di registro (la quale si paga quando la prima casa viene acquistata da un privato e non dal costruttore). Secondo la Corte, è sufficiente la presenza dei gravi indizi e l’autorizzazione della Procura per poter fare irruzione dentro casa. E il contribuente sarà costretto ad aprire.

La perizia e le altre difese del contribuente.

In caso di compravendite immobiliari, arrivano spesso gli accertamenti fiscali quando il corrispettivo di compravendita indicato nel rogito è inferiore rispetto ai prezzi richiesti con annunci immobiliari per l’acquisto degli immobili ubicati nella stessa zona.

Per prevenire il rischio di una contestazione da parte dell’Agenzia delle Entrate, venditore e acquirente possono predisporre adeguate prove documentali al fine di provare l’effettivo pagamento del prezzo indicato nell’atto. A tal fine, sarebbe opportuno far redigere una perizia di stima dell’immobile prima della stipula dell’atto. La perizia deve attestante il valore effettivo di mercato dell’immobile che si intende compravendere e va redatta da periti (ingegneri, architetti, geometri) possibilmente non legati da rapporti di parentela né all’acquirente né al venditore.

Fonte: www.laleggepertutti.it

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