Rettifica del valore dell’immobile: prevale lo stato effettivo del bene

L’Agenzia delle Entrate non può rettificare il valore dell’immobile basandosi solo sulla stima effettuata “a tavolino” dai funzionari se poi il sopralluogo rivela che l’abitazione è in uno stato di degrado. Tra i due dati, infatti, deve prevalere quello obiettivo, tramite diretta presa di visione del bene in questione, e non quello astratto determinato dal confronto del quartiere e delle abitazioni limitrofe. È quanto chiarito da una sentenza della Corte di Cassazione, sez. Tributaria, sentenza 20 aprile – 15 giugno 2016, n. 12308.

Stop quindi agli avvisi di recupero dell’imposta di registro sugli atti di compravendita immobiliare se l’ufficio ritiene il valore dell’immobile superiore a quello che, invece, risulta dal sopralluogo: quest’ultimo dato è quello che, in definitiva, conta di più.

L’orientamento della giurisprudenza, in questo, è ormai costante e lo sa bene la stessa Agenzia delle Entrate che, nella circolare dello scorso mese di aprile [2] ha sollecitato le direzioni locali a non limitarsi ai dati delle quotazioni Omi (Osservatorio del Mercato Immobiliare), né a quanto risulta dalle fotografie scattate dal satellite (vedi, ad esempio, Google Maps o Google Earth), ma di procedere sempre con delle verifiche sul luogo, in modo da accertare l’effettiva condizione di conservazione dell’immobile e il suo apprezzamento concreto sul mercato.
Secondo la circolare in questione, l’individuazione del valore venale deve essere determinata confrontando più elementi come gli atti di immobili similari, il supporto dei funzionari-tecnici operanti nel settore catastale e accedendo presso l’immobile da verificare.

Dunque, al fine di determinare il valore dell’immobile, l’accertamento a tavolino, basato su criteri astratti ed eventuali (come, ad esempio, l’eventuale capacità edificatoria) non può prescindere dalle condizioni concrete del bene e queste ultime possono essere rilevate solo tramite un sopralluogo.

La Cassazione ha innanzitutto precisato che ai fini dell’imposta di registro, il valore del bene va individuato alla data della firma del contratto di vendita e vanno considerate sia le condizioni in quel momento sia le potenziali utilizzazioni. A tal fine, l’ufficio può legittimamente ricorrere tanto alla stima comparativa, quanto al sopralluogo. Tuttavia, qualora vi sia una contraddizione tra i risultati delle stime comparative e quelle del sopralluogo, prevalgono queste ultime.

Se le informazioni acquisite sul luogo dimostrano lo stato di degrado del fabbricato, specifiche caratteristiche e la scarsa possibilità di vendita, non si può ignorare che siano state proprio queste causa a determinare un abbassamento del corrispettivo della compravendita. Neanche a ventilata ulteriore potenzialità edificatoria non può da sola costituire valida motivazione per l’avviso di accertamento per il recupero dell’imposta.

La decisione conferma la necessità che le stime immobiliari eseguite dagli uffici siano ben motivate.

Fonte: www.laleggepertutti.it

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